Muchas son las contingencias que prevé la normativa rectora en esta materia, y que desde ya, alcanza al universo de la discapacidad, sea que se trate de inquilinos o propietarios, o bien, cualquiera de estos con personas con discapacidad a su cargo, menores o padecientes de alguna enfermedad grave.
De estar vigente un contrato de locación, y no se cumplen las obligaciones insertas en el mismo, el propietario de la vivienda podrá decidir poner fin a dicha relación contractual. Pero, si el inquilino se rehusara a retirarse de la propiedad locada, el dueño de ésta, estará habilitado por la ley, para iniciar un pleito denominado «Juicio de Desalojo» mediante el cual recuperar el inmueble de su propiedad.
Por lo tanto, un Juicio de Desalojo es un proceso judicial que inicia el dueño de la propiedad ante la Justicia, con el objeto de procurar recuperar su inmueble, el que se niega a reintegrar el inquilino. A través de este procedimiento, el dueño buscará que sea un juez el que ordene al inquilino retirarse de dicha vivienda.
También existen otras instancias que pueden dar lugar a este tipo de acciones legales, como por ejemplo si no se abonaran como mínimo 2 meses consecutivos del alquiler, o en su caso, no se cumpliera con el resto de las obligaciones a su cargo, por ejemplo el pago de las expensas comunes, el dueño podrá iniciar este juicio cuando el inquilino se negare a retirarse de la propiedad. Pero, previo a llegar a dicha instancia, el propietario deberá efectuar una intimación de pago, mediante un medio fehaciente, por ejemplo una carta documento, respecto de los alquileres adeudados. Este término no podrá ser inferior a los 10 días corridos desde la recepción, debiendo indicar asimismo, el lugar donde deberá practicarse tal cancelación.
En la vereda opuesta se encuentra el inquilino, quien también tiene resguardados sus legítimos derechos. Si se inició un juicio de desalojo por falta de pago de alquileres, pero estos fueron oblados en debida forma, tiempo y por su totalidad, aquél deberá informar al juez que dichos pagos están al dia, desde ya presentando los correspondientes comprobantes respaldatorios.
Otro de los supuestos previstos es el vinculado al vencimiento del plazo del contrato locativo y su falta de restitución de la vivienda al propietario. Si al vencimiento el inquilino no restituyera la propiedad, el dueño también podrá, iniciar un juicio de desalojo, pero en este caso, sin necesidad de tener que intimar previamente, como en el supuesto anterior.
Cuando el inquilino utilizara la vivienda locada para un fin diferente al determinado en el contrato,(como por ejemplo, el ejercicio profesional en un departamento no apto profesional, y la unidad hubiera sido rentada para vivienda) tal circunstancia es motivo suficiente para que el propietario ponga fin a aquel contrato. Así pues, si el locatario no se retirase de la vivienda cuando el dueño lo intimara para ello previamente, podrá también promoverse este procedimiento judicial. Un supuesto bastante visto en estos últimos tiempos es el caso de la sublocación.
Esto significa que la vivienda alquilada por el locatario, no la ocupa aquel en su calidad de inquilino, sino un tercero que no firmo ni es parte contratante en dicho contrato. Efectivamente tal situación, configurará una causal para que el propietario de la unidad inicie el juicio, a menos que aquel hubiere prestado o manifestado su voluntad de forma escrita. Obviamente, aquí también, deberá intimar y si hubiera resistencia para su restitución, el dueño quedará habilitado para demandar judicialmente.
Por otra parte el inquilino tiene generalmente, las obligaciones establecidas contractualmente de mantener en buen estado y conservación la vivienda alquilada. Si no lo hiciere, el propietario podrá poner fin al contrato.
Existe una hipótesis bastante peculiar, es decir ¿el propietario puede iniciar una acción de desalojo, aun antes del vencimiento, cuando tuviere sospecha fundada de que el inquilino, no dejara la propiedad tal lo convenido? Aquí puede suceder que por algún motivo o razón el propietario tenga indicios que aquel no reintegrará el inmueble locado en tiempo oportuno. La norma lo habilita a iniciar esta acción anticipadamente.
Si bien la demanda por desalojo puede iniciarse con anterioridad al vencimiento contractual, la eventual sentencia que se dicte, ordenando la desocupación del inmueble, será efectiva, o bien cumplirse, una vez operado el vencimiento del término contractual. Contrariamente, si el locatario cumpliere con la obligación convenida y restituyese el inmueble tal lo consignado, será el propietario el que deba hacerse cargo de todos los gastos que generó la promoción del juicio.
Si el inquilino abandonara la vivienda, su dueño podrá denunciar tal circunstancia ante un juez, informando que el locatario abandonó definitivamente la vivienda. En este caso, el juez ordenará la verificación del estado del inmueble a través de un oficial de justicia, funcionario que deberá consultar a vecinos respecto a la existencia y/o paradero de la persona que alquilaba. Del mismo modo, lo hará con la Policía de la jurisdicción. Así pues, si no pudiera determinarse su paradero o localización, el juez, recién allí podrá entregar el inmueble a su legítimo propietario.
No son pocas las personas que se preguntan si es posible proceder al desalojo de una vivienda, cuando la sentencia respectiva que ordenó aquel lanzamiento, no incluye ni menciona explícitamente a las personas ocupantes de la propiedad. Atento a ello, hay que precisar, que la sentencia de desalojo procede contra el inquilino y todas aquellas personas que se hallaren ocupando el inmueble, aunque no consten en la demanda.
Por otra parte, si se recibiera una orden de desalojo en la que el propietario acusase al locatario de haber incumplido con las obligaciones contractuales (falta de pago de los alquileres, vencimiento del contrato y no restitución del bien locado, etc.), como regla general, dicha demanda deberá ser notificada por la Justicia, para que el locatario, pueda ejercer su derecho de defensa. Ello, no es más que la posibilidad de poder presentar la documentación respaldatoria, en caso de haberla. Desde ya, como se está ante la promoción de un juicio, se requerirá contar con la asistencia y patrocinio letrado de un abogado/a para poder ejercer legal y legítimamente aquel derecho ante la Judicatura.
Un desalojo será legal sólo cuando exista una orden judicial que permita el allanamiento del inmueble en cuestión y su correlativa desocupación. Vale aclarar que durante el operativo del desalojo, deben estar presentes: un oficial de justicia quien contará con la mencionada orden suscripta por el juez. Tales diligencias deben realizarse durante el día por lo general de lunes a viernes. Si se solicitara que fuera realizada durante la noche, en fines de semana o días feriados, dicha orden judicial deberá decirlo expresamente.
Si al momento de llevarse a cabo el desalojo, existieren en la propiedad personas con discapacidades cualquiera fuera su clase, o menores de edad, es imprescindible y obligatoria la intervención del Defensor de Menores e Incapaces en la causa, a los fines de proteger los derechos de tales grupos vulnerables. Si esto no ocurriera, no puede llevarse a cabo el lanzamiento. Y, si en la vivienda viviera una persona gravemente enferma, al momento de proceder con el desalojo de la misma, deberá encontrarse presente en la diligencia, un médico y una ambulancia para poder evaluar la salud de aquella, y de ser indispensable, poder trasladarla a un centro hospitalario.
Ahora bien, si aquel traslado fuere peligroso, o pusiere en riesgo de vida a la persona, el médico está facultado para solicitar a la autoridad a cargo del procedimiento, la suspensión del mencionado desalojo.
He intentado pasar revista por típicas situaciones controversiales a la que suelen verse expuestos las partes contratantes de una locación de inmueble. Como se habrá advertido, nuestra normativa vigente contempla derechos y obligaciones para cada uno de los involucrados. Por tanto, conocerlas evitará conflictos innecesarios y mejor calidad de vida para los protagonistas de dicha relación jurídica.
Por todo esto, reiteraré una vez mas que «Ejercer un Derecho no constituye meros Privilegios».
Dra. Silvina Cotignola / Abogada especializada en Discapacidad, Salud y Familia /smlcoti@hotmail.com