Amigos… atento a la constitucionalización del derecho privado y el primordial respeto a los tratados de derechos humanos, el flamante Código Civil y Comercial entrado en vigencia el pasado 1 de agosto a lo largo y ancho de toda la Argentina, vino a consagrar la protección de la vivienda como un derecho humano fundamental de las personas modificando de este modo el viejo instituto del “bien de familia” que regulaba la ley 14.394.
Es dable señalar que el nuevo ordenamiento legal protege la vivienda familiar mediante 3 ejes esenciales: en primer lugar exige el asentimiento del otro cónyuge o conviviente en las uniones inscriptas cuando se pretendiera vender el inmueble sobre el cual se asentó el hogar. En segundo término se protege la vivienda frente a la posibilidad que acreedores puedan embargarla o ejecutarla. Para finalmente regular la atribución del uso de la vivienda cuando se terminase ya sea el matrimonio o la unión convivencial. Es importante aclarar que ninguno de los cónyuges o convivientes pueden sin el asentimiento del otro disponer de los derechos de la vivienda, esto significa que su titular no podrá venderlo o donarlo sin que medie el permiso del otro. Tal asentimiento no solo será exigible cuando el titular tuviera escritura, sino también cuando tuviere cualquier otro derecho por ej.: boleto de compraventa o adhesión a un fideicomiso. Por lo tanto, la vivienda familiar sea de matrimonio o uniones convivenciales inscriptas es inembargable sin necesidad de realizar trámites ante el registro de la propiedad respectivo. En cambio para obtener la protección para el caso de la vivienda unipersonal, sí habrá que realizar un trámite de afectación ante dicho registro. Ahora bien, si la pareja se divorcia, ¿qué sucede? Cualquiera de las partes podrá pedir al juez el uso de la vivienda, y será éste quien decida la atribución de ese uso teniendo en cuenta, quién tiene a su cargo el cuidado de los hijos, quién tiene menos posibilidades económicas de proveerse una vivienda, el estado de salud y edad de cada miembro de dicha pareja. Del mismo modo establecerá el término de uso de aquella pudiendo disponer que se abone una renta compensatoria a cargo de quien tuviera el uso del inmueble. Pero si éste fuera alquilado, el juez tendrá la facultad de determinar que el cónyuge no locatario continúe en la vivienda con la obligación del pago del alquiler por parte del locatario hasta que el contrato venza. Un supuesto especial se dá en caso de muerte del cónyuge, el supérstite gozará del derecho real de habitación vitalicio y gratuito sobre el inmueble que constituyó el último hogar conyugal, es decir, podrá permanecer en él hasta su muerte, sin tener que abonar alquiler a los demás herederos. De igual manera en las uniones convivenciales, el conviviente que sobreviva, y careciere de vivienda o de posibilidades para obtenerla, también gozará del derecho real de habitación gratuito, pero aquí por un plazo máximo de dos años.
Por lo antedicho debe entenderse que la protección de la vivienda se materializa mediante la afectación de aquella. Dicha afectación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble local. Pero hay que saber, que no puede afectarse más de un inmueble.
Corolario de lo hasta aquí descripto, es dable soslayar, que para incluir el inmueble a este especial régimen de protección, se requiere concretamente un acto de afectación por parte del titular registral ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Quiénes se encuentran legitimados para realizar la afectación inmobiliaria? Como regla general será el titular registral. Si el inmueble estuviere en condominio, deberán solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. En consecuencia, ¿cómo puede implementarse?. 1- por acto de última voluntad: en tal caso el juez deberá ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, del ministerio público, o bien de oficio cuando hubiere beneficiarios incapaces o con capacidad restringida 2- la afectación podra ser decidida por el juez a petición de parte mediante la resolución que atribuya la vivienda en el juicio de divorcio o en la que resuelva cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia si hubieren beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Otro tópico que devenga interés es el vinculado a quienes pueden ser beneficiarios del régimen protectorio. Ellos son: el propietario constituyente, su cónyuge o conviviente, sus ascendientes o descendientes. En defecto de éstos, sus parientes colaterales dentro del 3 grado y que convivieren con el constituyente.
Cabe señalar que el régimen exige como condición para la operatividad de la protección, la habitación efectiva de cualquiera de los beneficiarios en dicho inmueble.
Concluyendo, el efecto principal que acarrea el establecimiento de este régimen protectorio es la inoponiblidad de la vivienda a los acreedores de causas anteriores a aquella afectación. Contrariamente la vivienda afectada no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, a excepción de: 1. Obligaciones por expensas comunes, contribuciones, tasas o impuestos que graven directamente al inmueble. 2. Obligaciones con garantía real sobre el inmueble. 3. Obligaciones que tengan su origen en construcciones u otras mejoras realizada en el inmueble 4. Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores, incapaces o con capacidad restringida. En oposición a lo consignado sí serán embargables y en consecuencia ejecutables, los frutos que pueda producir el inmueble siempre que no fueren indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Por último y atento al cambio de paradigma que trajo consigo el nuevo ordenamiento jurídico , el modelo basado en el respeto de los derechos humanos, todo tramite de inscripción, afectación, desafectación o cancelación del régimen protectorio de la vivienda será gratuito, no debiéndose tributar ninguna clase de sellados, impuestos o tasas.
Amigos… para el Nuevo Código Civil y Comercial la vivienda es un derecho fundamental de cualquier individuo con prescindencia de su estructura familiar en la que se encuentre inserto. Por tal razón ésta no se protegerá en conexión con las relaciones familiares sino en virtud de que ella es un derecho humano de todos. En síntesis, el nuevo régimen de protección de la vivienda se fundamenta en el derecho humano que toda persona tiene a su vivienda y no en la protección de la familia. Por lo tanto sepamos que podemos proteger nuestra vivienda de diversos modos: por acta registral, escritura pública, testamento y también por vía judicial.
Por todo lo narrado entiendo más que nunca deben aprender a “ejercer sus derechos porque su ejercicio no constituye meros privilegios”.
Dra. Silvina Cotignola abogada especializada en discapacidad y familia. smlc@hotmail.com.ar.