Amigos… he decidido abordar en esta columna las innovaciones incorporadas por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación a partir de su entrada en vigencia el 1 de agosto de 2015 mediante la sanción de la Ley 26.994, circunstancias desde ya que nos involucran a todos, tengamos o no, discapacidades o en nuestras familias alguno de sus miembros las posean. Como punto de partida debe saberse que a partir de su aplicación quedaron derogadas muchas de las normas incluidas en la ley 23.091 de locaciones urbanas pero varios de sus postulados fueron receptados por el nuevo ordenamiento legal. En general no hay grandes modificaciones, pero si, algunos puntos a tener en cuenta a la hora de celebrar un contrato de locación. Respecto a los plazos contractuales, se modifican los plazos mínimos y máximos de las locaciones, unificándose en 2 años los plazos mínimos tanto para vivienda como comercios, con las excepciones que ya regían, para embajadas, turismo, predios feriales, etc. Cabe sindicar, que los plazos mínimos en el contrato de locación se instituyen a favor del locatario/inquilino, y por tratarse de una norma de orden público, la misma no puede derogarse por convenio de partes, resultando ergo ineficaces las cláusulas dispuestas para que el locatario no haga valer aquel beneficio. Contrariamente, si en el contrato se pactase un plazo menor a los 2 años, o en su caso, no se estableciere termino alguno, deberá considerarse que se acordó por el plazo mínimo, es decir por 2 años. En la vereda opuesta, también se modificáron los plazos máximos de una locación, 20 años si se trata de viviendas y 50 años para los comercios. Esto favorece fundamentalmente para la realización de construcciones en el inmueble contando con tiempo suficiente el locatario para poder amortizar aquella inversión. Otra innovación que incorpora el Nuevo Código Civil y Comercial, está en la exigibilidad de la forma escrita al igual que respecto de sus prorrogas y modificaciones. Este requisito ya existía como una solemnidad ad probatíonem, esto significa que la solemnidad no hace a la eficacia del contrato, sino a su acreditación. A mi humilde entendimiento, uno de los rasgos mas importantes en materia de discapacidad que recoge el nuevo ordenamiento, esta encuadrado en el supuesto de muerte o discapacidad de las partes. Salvo pacto en contrario, ninguna de estas circunstancias será causal de extinción del contrato de locación. ¿Por qué? Pues la locación se transmite a los herederos tanto del locador como del locatario. De igual manera subsistirá la locación, cuando el inmueble alquilado fuere enajenado por el tiempo de vigencia de aquel. Ahora bien, si la cosa locada es un inmueble o parte material de aquel, siendo destinado a la habitación, en el caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones que se hubieren pactado y hasta el vencimiento de dicho contrato, por quien lo habite y acredite haber recibido de parte del locatario, ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. Esto significa que el derecho de quien continúa la locación, prevalece sobre los derechos del heredero del locatario. Entiendo que debe conocerse con claridad que para poder celebrar contratos de locación a través de un representante, por ej. un administrador, se necesita contar con la facultad expresa del propietario. Por tanto, celebrar un contrato de esta naturaleza se considera un típico acto de administración, por lo cual, tanto locador como locatario, solo requieren contar con aptitud para que ese contrato tenga eficacia. Solo por excepción dicha celebración podrá considerarse como un acto de disposición, cuando su duración se pacte mas allá de un determinado termino, esto es, cuando el mismo exceda los 3 años. Reviste superlativa importancia la protección que incorporó el Nuevo Código para las personas con discapacidades. Pues será nula toda cláusula que impida el ingreso o bien excluya del inmueble locado, sea cual fuere su destino, a una persona declarada incapaz judicialmente o con capacidad restringida, cuando esta se encontrare bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aun cuando aquel no habitare en el inmueble. Aquí la nulidad será parcial, y solo recaerá sobre la cláusula de exclusión. Por otra parte, el Nuevo Código mantiene la nó aplicación de la tasita reconducción, con lo cual, producido el vencimiento del contrato, si el locador continúa percibiendo el pago de los alquileres por parte del locatario, no significará que habrá un nuevo contrato sino que ambas partes prorrogan el mismo hasta que cualquiera de las dos, y siempre mediante notificación fehaciente decida dar por concluido el mismo. Pero esto no es aplicable al fiador, por tanto, si el locador acepta que el locatario continúe en el inmueble abonando los alquileres pertinentes, deberá hacer firmar también un nuevo contrato al fiador, pues de no hacerlo no podrá exigirle a aquel, el cumplimiento del mismo por el periodo posterior a tal vencimiento. Finalmente creo relevante aludir a la rescisión anticipada, la que sigue vigente con alguna peculiaridad. El locatario podrá hacerlo si hubieran trascurridos los primeros 6 meses del contrato. Si esto sucediera dentro del primer año, deberá abonar al locador el equivalente a un mes y medio del monto del alquiler, en tanto, si esa opción se ejerciera durante el segundo año contractual, el monto a abonar será el equivalente solo a un mes de alquiler. Lo que sí, se ha modificado, es lo inherente al preaviso que el inquilino debe darle al propietario. Antes era de 60 días y ahora no mas. Por ende el inquilino podrá irse legalmente cuando notifique fehacientemente al locador, sin necesidad de preavisarlo pero obviamente, abonándole la indemnización correspondiente.
Amigos… a vuelo rasante he pasado revista a las principales modificaciones, incorporaciones y ratificaciones que efectuó el nuevo ordenamiento jurídico nacional. Concluyendo, puedo sostener que todos los contratos locativos suscriptos con anterioridad a la entrada en vigencia de este código el 1 de agosto de 2015, se regirán por la ley anterior por el respeto normativo a los derechos adquiridos así como también por lo previsto en el art. 7 del nuevo ordenamiento que prevé que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución. En resumen, existiendo una crisis habitacional que conlleva a tener que echar mano a este tipo de soluciones, el alquiler de un inmueble, entiendo que anoticiarse de los alcances y limites deviene sustancial pues agravar con estas conflictivas los verdaderos inconvenientes que protagonizan las personas con discapacidad y sus familias, no tiene demasiado sentido cuando efectivamente el legislador procuró brindar protección al respecto, a esta hermosa población etárea. Por ello, a fin de generar mayor conciencia, sigo invitándolos a “Ejerzan sus Derechos porque su ejercicio no constituye meros Privilegios”.
Dra. Silvina Cotignola, abogada especializada en discapacidad y familia. smlcoti@hotmail.com.ar